FLASH JURIDIQUE - numéro 88, avril 2004

Lettre réalisée par les entreprises sociales pour l'habitat et la direction juridique et fiscale de l'Union nationale Hlm.

Sélection des courriers réalisée par :
Jean-Pierre GAUDET
Conseiller à la fédération nationale
des entreprises sociales pour l'habitat


Secrétaire de rédaction :
Sylvie CHARVET-STRACK
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Quels sont les fondements de l'obligation d'assurance du locataire et de l'obligation de vérification annuelle du bailleur ?

L'obligation d'assurance par le locataire et celle de vérification annuelle par le bailleur sont des obligations légales (Cf. art. 7 (g), loi du 6 juillet 1989 mod.) que la société peut reprendre dans son contrat de location, en y ajoutant une clause de résiliation de plein droit, comme la même loi le permet.

Dans une réponse ministérielle en date du 27 mars 2000, le ministre a rappelé qu'il appartient au propriétaire bailleur d'être vigilant et de demander chaque année au locataire la production de son attestation d'assurance.

Le bailleur qui ne vérifierait jamais que son locataire est bien assuré pourrait se voir reprocher sa négligence en cas de sinistre ; le juge pourrait en tenir compte dans l'appréciation de la responsabilité du locataire et considérer que le bailleur a, pour partie, concouru à son propre dommage.

Quelles sont les règles relatives aux modalités du prix et de son paiement en VEFA ?

Le principe du paiement au fur et à mesure de l'avancement des travaux est posé par l'article L. 261-3 du CCH et l'échelonnement des paiements cumulés en pourcentage du prix est précisé par l'article R. 261-14 Du CCH :

- 5 % à la signature du contrat de réservation,
- 35 % à l'achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d'eau,
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde (soit 5 % du prix) est payable lors de la mise du logement à la disposition de l'acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les précisions du contrat.

Ces pourcentages sont des maxima à ne pas dépasser. Cependant, les paliers intermédiaires sont autorisés.

Quelles sont les principales règles applicables à la vente de logements Hlm vacants ?

 La procédure

Les règles à suivre sont définies par l'article L.443-7 du CCH, notamment celles concernant la décision d'aliéner.

 La publicité lors de la vente de logements vacants du patrimoine

Lorsqu'il vend des logements vacants de son patrimoine, l'organisme d'Hlm doit procéder à la publicité de cette mise en vente prévue par l'article L. 443-11, 3ème alinéa qui est d'ordre public et par ses textes réglementaires d'application.

 Le recours possible du locataire en cas de non publicité

L'article L. 443-11 est d'ordre public ; à défaut d'accomplir les formalités de publicité obligatoires, la vente peut tout à fait faire l'objet d'un recours par un locataire. Le risque encouru par le vendeur est l'annulation de la vente, ainsi en a jugé la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans l'arrêt du 19 janvier 2000.

 · Le respect des normes d'habitabilité

Les logements vendus dans le cadre de la vente Hlm doivent répondre aux normes d'habitabilité (article L. 443-7, 1er alinéa) fixées par l'article R. 443-11 du CCH et son arrêté d'application.

Ces textes sont d'ordre public.

 La vente à une association

L'article L. 443-11, 3ème alinéa précise qu'à défaut d'acquéreur prioritaire, le ou les logements peuvent être vendus à un organisme sans but lucratif et agréé à cet effet par le représentant de l'Etat dans les conditions de l'article R. 443-13 du CCH qui s'engage à mettre le logement pendant au moins 15 ans à la disposition de personnes défavorisées, ce qui signifie que les logements ainsi vendus ont fait l'objet de la publicité exigée dans ce même alinéa.

 Les règles qui s'imposent au nouveau propriétaire personne physique

En l'état actuel des textes, le nouveau propriétaire personne physique dispose librement de son logement (résidence principale, revente immédiate, mise en location, etc…).

Quelle valeur retenir pour le prix minimum résultant de l'évaluation des domaines ?

L'article L. 443-12 du CCH prévoit que le prix de vente fixé par l'organisme propriétaire ne peut - sauf en cas de cession à un autre organisme Hlm ou à une société d'économie mixte - être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines

En pratique, il arrive que le service des domaines fasse référence à deux types de valeurs : une valeur du logement libre et une valeur du logement occupé.

Une réponse ministérielle ancienne indique que " le prix de vente proposé au locataire qui demande à devenir propriétaire doit être celui du logement libre ".

Toutefois, dans un courrier plus récent du 13 avril 1995 à une société Hlm qui le consultait sur ce sujet, le directeur de l'habitat et de la construction indique qu'il estime " qu'il convient de retenir l'estimation la plus basse pour déterminer le prix minimum obligatoire ".

Il ajoute, également, que " l'organisme peut, bien évidem-ment, décider de fixer le prix de vente au niveau de l'estimation faite pour un logement libre, l'acquéreur n'ayant plus aucune contrainte liée à la nature du logement ".

En conséquence, il appartient à la société de retenir l'une ou l'autre estimation comme valeur plancher pour fixer le prix de vente.

A quelles conditions la société peut-elle obtenir en cas de vacance le dégrèvement de la TFPB d'un immeuble locatif ?

L'article 42 de la loi de finances n° 2000-1352 du 30 décembre 2000 pour 2001 assouplit les conditions d'octroi du dégrèvement pour vacance en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

A cet égard, on rappelle que, dans le régime général, l'article 1389 du CGI prévoit que le dégrèvement est accordé si les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies :

- la vacance a une durée de trois mois au moins,
- elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location,
- elle est indépendante de la volonté du propriétaire.

A compter du 1er janvier 2001, concernant les logements à usage locatif attribués sous conditions de ressources, il suffit que les deux conditions suivantes soient établies :

- la vacance doit toujours avoir une durée de trois mois au moins,
- les logements doivent être situés dans un immeuble destiné à être démoli ou à faire l'objet de travaux financés par la subvention Palulos.

Le texte ajoute qu'afin de bénéficier de la mesure le propriétaire doit présenter soit l'autorisation de démolir prévue à l'article L443-15-1 du CCH, soit la décision de subvention des travaux prévue à l'article R 323-5 du même code.

Dans quelles conditions un administrateur peut-il démissionner ?

Tout membre du conseil d'administration peut démissionner, c'est à dire renoncer à son mandat avant l'expiration de la durée de ses fonctions.

La démission est libre et n'a pas à être acceptée. La démission ne se déduit pas de la cessation de fait de l'exercice des fonctions sociales mais doit être expresse et résulter d'un acte positif de l'administrateur. Aucun texte ne limite la faculté reconnue à un administrateur de mettre fin, à tout moment, à ses fonctions. Toutefois, la démission intempestive ou inopportune pourrait donner lieu à dommages et intérêts. Même en ce cas, la démission demeure valable.

A défaut de précision, une démission a un effet immédiat. Elle peut être donnée pour une date postérieure mais elle ne peut pas être rétroactive.

La démission n'est opposable aux tiers qu'une fois les formalités de publicité effectuées.