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Lettre réalisée par
les entreprises sociales pour l'habitat et le service juridique et fiscal
de l'Union nationale Hlm.
Sélection des courriers réalisée par :
Jean-Pierre GAUDET
Conseiller à la fédération nationale
des entreprises sociales pour l'habitat
Secrétaire de rédaction :
Sylvie CHARVET-STRACK
14, rue Lord Byron - 75008 Paris
Téléphone : 01 40 75 78 00
Télécopie : 01 40 75 68 04
email : jm.cornaire@esh-fr.org
http ://www.esh-fr.org
Comment faire assermenter
un gardien ?
Ce système très ancien,
et toujours en vigueur, connaît effectivement un regain d'intérêt notamment
dans le cadre des politiques de lutte contre la prévention des incivilités.
Les principes
:
la possibilité pour
un propriétaire de faire assurer la surveillance de son terrain ou de
son immeuble par un garde assermenté choisi par lui, a été instauré par
le décret du 20 messidor AnIII, article 4.
La nomination d'un
garde assermenté est précédée d'une demande d'agrément déposée à la sous-préfecture
ou à la préfecture.
L'administration
a, à cet égard, un pouvoir discrétionnaire et elle dispose d'un délai
d'un mois pour se prononcer.
La demande doit être
accompagnée d'un extrait de naissance du garde et d'un extrait de casier
judiciaire.
Si la nomination
est agréée, le garde prête serment devant le juge d'instance et se fait
inscrire auprès de la gendarmerie (décret du 5 novembre 1926, article
2). L'agrément indique l'étendue territoriale de garde et est valable
trois ans renouvelable. Le garde doit porter en permanence l'attestation
d'agrément.
Les gardes assermentés
sont protégés par des dispositions pénales (article R-40 du code pénal)
contre certaines infractions commises contre eux, comme la violence ou
les outrages.
Ces gardes ont qualité
pour constater, en vertu de l'article 29 du code de procédure pénale,
tous délais ou contraventions portant atteinte aux propriétés dont ils
ont la garde.
Ils peuvent dresser
des procès-verbaux, qui doivent être adressés dans les trois jours suivant
les faits constatés au procureur de la République, par lettre recommandée
et ce, à peine de nullité.
Le procès-verbal
dressé par un garde assermenté fait foi, jusqu'à la preuve contraire s'il
dénonce une simple contravention personnellement constatée.
S'il rapporte uniquement
des choses entendues ou un délais, il ne vaut qu'à titre de simple renseignement.
Et enfin, si le procès-verbal
relate des aveux faits par un délinquant, il prouve la réalité de ces
aveux mais non leur sincérité (Cass. Crim. 26 février 1921, Gaz.Pal. 1921,
2143).
Il appartient au
garde d'apprécier l'opportunité de dresser un procès-verbal ou un compte-rendu
destiné à son employeur.
| Contact
: |
Denise Salvetti
01 40 75 78 60 |
Dans quel cas, faut-il
opter pour la TVA en matière de location de locaux commerciaux ?
Les loyers de commerces
équipés, c'est-à-dire munis de mobilier et de matériel, relèvent obligatoirement
de la TVA et les loyers perçus sur les locaux professionnels nus peuvent
être soumis soit à la TVA sur option, soit au droit de bail.
Dans le cas de loyers
soumis au droit de bail, il faut noter que la taxe additionnelle de 2,5
% au droit de bail ne s'applique pas en vertu d'une exonération accordée
aux organismes d'HLM bailleurs.
Cependant, quand
le choix est possible, le régime fiscal le plus intéressant semble bien
être la soumission des loyers à la TVA.
La TVA ainsi facturée
à vos locataires permettra la déduction de la TVA grevant les différentes
dépenses engagées concernant les locaux commerciaux.
Pour les entreprises
commerciales locataires, le régime de la TVA est plus intéressant, car
elles peuvent récupérer la taxe qui leur est facturée.
Cependant, certains
commerces, comme les banques, les compagnies d'assurances ou les activités
relevant du secteur médical (médecins, infirmiers ou infirmières etc.....)
sont exonérés de la TVA. Cette taxation va donc majorer plus lourdement
que le droit de bail leurs loyers. Pour plus de précisions, se reporter
à " Actualités HLM " du 30 novembre 1996.
| Contact
: |
Guillaume Marot
01 40 75 78 60 |
Lorsqu'une commune
a pris à bail emphytéotique un terrain appartenant à une SA d'HLM et que
cette commune réalise des travaux sur ce terrain ; peut-elle bénéficier
d'une dotation du fonds de compensation de la TVA (FCTVA) ?
L'argument selon
lequel la nomenclature comptable M14 s'opposerait au remboursement de
la TVA est évidemment inopérant. Les règles comptables ont pour objet
de traduire des opérations dont le régime juridique est défini par des
textes spécifiques, et n'a bien entendu pas vocation à remplacer ces textes.
Ceci est d'ailleurs
rappelé dans la circulaire du ministère de l'intérieur du 28 août 1997,
qui expose les comptes concernés par le TCTVA avant de préciser que "
cette étude (comptable) ne peut évidemment pas constituer une base légale
d'attribution ou de refus du FCTVA ".
Les conditions d'attribution
à remplir :
les dépenses sont
engagées par un bénéficiaire du fonds (la commune), les dépenses ont le
caractère d'immobilisations et la commune en est propriétaire pendant
la durée du bail, la dépense est grevée de TVA et n'est pas affectée à
une activité soumises à la TVA, les immobilisations réalisées se sont
ni cédées, ni mises à la disposition d'un tiers.
Les conditions liées
à la propriété des travaux et à la conservation de cette propriété sont
remplies puisque la commune ferait réaliser ceux-ci sur un terrain qu'elle
aurait pris à bail emphytéotique, c'est à dire sur lequel elle aurait
un droit réel immobilier.
Les travaux seraient
donc bien sa propriété, et le resteraient pendant toute la durée du bail.
Le " transfert " des travaux ne se produirait qu'en fin de bail. Ce transfert
n'aurait pas de conséquences sur l'attribution initiale au titre du fonds
de compensation, puisqu'il interviendrait au delà du délai de régularisation.
En effet, lorsqu'un
investissement immobilier ayant donné lieu à une attribution du FCTVA
est cédé dans les dix ans suivant sa création, il y a lieu d'effectuer
un reversement partiel d'un dixième par année. La durée du bail étant
au minimum de dix-huit ans, aucune régularisation n'aurait à être constatée.
| Contact
: |
Guillaume Marot
01 40 75 78 60 |
Quelle dénomination
sociale doit figurer dans les documents sociaux ?
L'article 56 du décret
du 23 mars 1967 prévoit que :
" les actes et documents
émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures,
annonces et publications diverses, doivent indiquer la dénomination sociale,
précédée ou suivie immédiatement et lisiblement des mots " société anonyme
" ou des initiales " SA " et de l'énonciation du capital social ".
La clause-type 2
prévoit que la dénomination sociale est " société anonyme d'habitations
à loyer modéré ".
Il en résulte, qu'il
faut mentionner dans les relations avec les tiers, le caractère HLM qui
renseigne les tiers sur le fait que l'objet social est limité et que la
société est soumise à une réglementation particulière.
Il convient de rappeler
que l'appartenance d'un bailleur au statut HLM induit pour les locataires
l'avantage du droit au maintien dans les lieux (art. L442-10 et L442-6
du CCH).
| Contact
: |
Florence Slove
01 40 75 78 60 |
Une SA d'HLM peut-elle
prendre en gérance des logements d'une autre SA d'HLM ?
La prise en gérance
d'immeubles nécessite une autorisation administrative particulière (article
L442-9 du CCH) au niveau du Préfet du siège de celui qui donne en gérance.
A défaut d'une gérance
complète, ou plus largement, en application de l'article L422-2 du CCH,
une SA d'HLM peut intervenir pour une autre société HLM pour toute prestation
rentrant dans l'objet social et rentrant dans la compétence territoriale
de la société assurant la prestation de service et de la société bénéficiant
de ladite prestation.
| Contact
: |
Florence Slove
01 40 75 78 60 |
Peut-on modifier les
limites d'âge figurant dans les statuts concernant les administrateurs et
le président de la société ?
Il est parfaitement
possible, au moyen d'une assemblée générale extraordinaire, de modifier
les statuts de la société sur ce point et de fixer ainsi une nouvelle
limite d'âge concernant ces dirigeants.
Il convient de rappeler
également que la " clause type n° 14 " qui doit impérativement figurer
dans les statuts, prévoit que les " statuts de la société sont transmis
au préfet du département du siège de la société après chaque modification
".
| Contact
: |
Jean-Pierre Gaudet
01 40 75 79 54 |
A quels contrats s'appliquent
les règles de publicité et de mise en concurrence définies par la réglementation
issue de la " loi Sapin " ?
En l'état actuel
des textes et depuis l'arrêt du conseil d'état du 13 mars 1998, tous
les contrats passés par un organisme privé d'HLM pour un montant supérieur
ou égal à 700.000 F TTC relèvent maintenant des règles de publicité et
de mise en concurrence définies par la réglementation issue de la loi
Sapin (actualités HLM n° 635 du 15 mai 1998).
| Contact
: |
Jean-Charles
Masson 01 40 75 78 60 |
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